요즘 같은 시기에 전세사기에 대해 다들 고민이 많으십니다.
다행이 전세보증보험이 있어 안심이 되는데 가끔 전세보증보험이 안되는 집들이 있습니다.
보증보험으로 안되는 집은 포기해야하나?? 아닙니다!!
바로 전세권설정이 있는데 오늘은 전세권 설정에 장단점에 대해서 알아보겠습니다.
전세권 설정이란??
전세권설정이란 전세금을 보호하기 위한 법적 조치입니다. 임차한 주택이 경매에 넘어갔을때 전세권설정 등기를 한 임차인은 다른 채권자 보다 선순위로 보기 때문에 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다.
등기부등본에 보증금이 있는 전세가자 거주하고 있다는 표시가 기록됩니다. "저 여기서 전세로 살고 있습니다"라는 뜻이기도 합니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 전세권설정 등기를 한 임차인은 다른 절차없이 직접 경매를 신청할 수 있습니다.
임차인, 임대인 입장에서 전세권 설정 장단점
임차인 임장에서 전세권을 설정하면 다양한 효력이 발생합니다.
1. 확정일자 및 전입신고를 한것과 같은 효력이 발생합니다
2. 임차한 주택을 전전세로 활용할 수 있습니다.(전세를 구하고 다른 사람에게 전세를 준다는 의미)
3. 전세 만기 시 전세금을 돌려받지 못한다면 임차주택을 임의로 처분 할 수 있습니다.
4. 등기부에 권리를 명시함으로써 세입자의 우선권을 갖게 됩니다.
5. 실거주를 하지 않아도 선순위가 됩니다. 이 부분이 확정일자,전입신고와 다른점입니다.
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하지만 단점도 존재합니다.
1. 임대인의 동의가 반드시 필요하다. 즉 전세권설정을 거부할 수 있습니다.
2. 임대인의 구비서류가 많아(등기권리증, 인감도장) 임대인이 불편해할 수 있습니다.
3. 전세권설정을 함에 있어 나오는 비용은 임차인이 모두 부담해야 합니다.
4. 전세권설정 해지는 계약이 끝나고 자동소멸이 아니기에 자진 말소 신청을 해야합니다. 만약 해지하지 않으면 다음 임차인이 들어올 수 없습니다.
임대인입장에서 장,단점
임대인 입장에서 장점은 없습니다. 오히려 전전세를 걱정하고 집 상태를 걱정할 수 있기에 선호하지 않는 방식이나 만약 특약사항에 전전세 금지 등 사항을 넣어 보증보험같은 효력만 발생시킬 수 있기에 특약을 잘 조율하면 될거 같습니다.
단점으론 1)등기사항전부증명서에 전세권설정 내용이 들어가 대출을 받을 때 영향이 있을 수 있습니다.
그리고 2)특약에 전전세에 전세권담보대출등을 작성하지 않았다면 혹시모를 전전세 전세권 담보 대출을 받을 수 있기에 주의가 필요합니다. 3)만약 전세 만기 후 전 임차인이 전세권설정을 말소하지 않았을 경우 다음 세입자를 받을 수 없습니다.
전세권 설정 신청 절차 및 비용
전세권설정은 임대인의 동이 없이 불가능 하기 때문에 다른 부대비용이 더 발생합니다.
셀프 신청 혹은 법무사 대행 등으로 신청할 수 있지만 구비서류는 둘 방법다 준비하셔야합니다.
셀프등기는 1)방문 신청 2) 인터넷 신청 두가지 방법이 있습니다.
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전세권설정 구비서류
임대인 구비서류
- 주민등록 초본
- 인감증명서, 인감도장, 등기권리증
- 신분증
- 위임장(직접방문이 아닐경우)
임차인 구비서류
- 주민등록초본
- 전세권설정 계약서
- 임대차 계약서
- 인감도장
- 신분증
- 등록 면허세, 지방교육세 영수증
전세권 설정비용
전세권 설정 비용은 보증금에 따라 차이가 있습니다.
등록세는 보증금의 0.2%
지방교육세를 등록세의 20%
등기수수료는 15,000원
법무사 대행 시 비용은 법무사마다 다르나 20~30만원 정도 합니다.
설정비용도 들지만 해지 비용도 발생합니다.
등록 면허세 6,000원
신청 수수료 3,000원